Sachverständigenbüro Droste

Grundsätzlich werden Gutachten für Grundstücke erstattet. Wenn sich - wie in den meisten Fällen - ein Gebäude auf dem Grundstück befindet, so wird dieses selbstverständlich mitbewertet, da es einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks darstellt.

Neben Grundstücken können auch Rechte und Lasten an einem Grundstück bewertet werden, wie zum Beispiel ein Erbbaurecht, ein Wohnrecht oder eine Baulast.

Ermittel wird der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Insofern handelt es sich bei dem oben genannten normierten Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Kaufpreises.

Der Verkehrswert ist weder mit dem Herstellungskosten noch mit dem steuerlichen Einheitswert zu verwechseln. Weiterhin bleiben kaufpreisbindende Faktoren wie z.B. Ratenzahlungen, Gewerbesteuer, Gebühren usw. bei der Wertermittlung unberücksichtigt. Zur Ermittlung des Verkehrswertes können nach der Wertermittlungsverordnung drei unterschiedliche Verfahren Anwendung finden, welche in der Rechtssprechnung als gleichrangig angesehen werden. Das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert durch den Vergleich von tatsächlich gezahlten Kaufpreisen geeigneter Vergleichsobjkete, bei denen die maßgeblichen Wertfaktoren übereinstimmen. Da die Praxis selten genügend derartige Vergleichsobjekte bietet (ausgenommen Eigentumswohnungen), beschränkt sich das Vergleichswertverfahren überwiegend auf die Ermittlung des Bodenwertes.

Nach den Wertermittlungsrichtlinien wird in der Regel für die Gebäudebewertung das Sach- oder das Ertragswertverfahren die Grundlage für die Ermittlung bilden.

Das Sachwertverfahren wird überwiegend bei Grundstücken mit Gebäuden angewendet, die der Eigennutzung dienen und bei denen es auf einen wirtschaftlichen Gewinn nicht in erster Linie ankommt. Diese Regelung trifft auch zu, wenn das Gebäude vorübergehend vermietet wird (z.B. Einfamilienhaus).

Der Sachwert wird anhand der Herstellungskosten für einen Neubau ermittelt, unter Berücksichtigung einer in Folge von Alter, Schäden oder Mängel bedingten technischen Wertminderung. Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich aus der Summe von Bauwert und Bodenwert zusammen.

Das Ertragswertverfahren ist bei solchen Objekten anzuwenden, die vorrangig zur Ertragserzielung erworben werden. Hierzu wird der Wert im Wesentlichen durch die nachhaltig erzielbaren Erträge bestimmt, die nach Abzug der Bewirtschftungskosten und des zu verzinsenden Bodenwertanteils verblieben. Der Ertragswert eines Grundstücks besteht aus der Summe von Gebäudeertragswert und Bodenwert.

Nach welchem Verfahren der Verkehrswert zu ermitteln ist, richtet sich nach den besonderen Umständen des einzelnen Falles. Hierbei sind insbesondere die Gepflogenheiten des Grundstücksmartes zu beachten.